Перестройка Узбекистана

В Узбекистане наблюдается настоящий строительный бум. Только в Ташкенте и Ташкентской области возводятся сотни, если не тысячи объектов. Строят, в основном, многоэтажные жилые комплексы, бизнес-центры и торгово-развлекательные площадки. Флагманом строительного бума, так стремительно охватившего центральноазиатскую страну, является амбициозный проект «Ташкент-сити», находящийся в зоне личной ответственности хокима (мэра) столицы — узбекского олигарха Джахонгира Артыкходжаева. Аналогичный «деловой городок» возводится в Самарканде, в планах на ближайшее будущее — Фергана-сити.

Цены на недвижимость в Ташкенте по сравнению с Москвой или даже Алма-Атой и Астаной ниже, и тенденции к росту не наблюдается. Стоимость квадратного метра в престижных районах столицы Узбекистана не превышает $1000. Из центральных городов центральноазиатских республик бывшего СССР дешевле только в Бишкеке и Душанбе ($700 и $691 соответственно). Это совсем неудивительно, так как Узбекистан входит в десятку беднейших стран мира по уровню ВВП на душу населения.

Любопытно, что рост объемов строительства не подкреплен соответствующими мощностями по производству строительных материалов. Узбекистан не обеспечивает себя полностью цементом, листовым стеклом, металлоконструкциями. Оборудование и спецтехника также зачастую импортные. Так почему же в стране строительный бум, откуда взялся спрос на недвижимость и за счет чего застройщики намерены получить прибыль? Попробуем разобраться в этих вопросах.

Нежилая недвижимость

Нежилую недвижимость можно разделить на несколько категорий:

1. Новая коммерческая недвижимость: отдельно расположенные торгово-развлекательные центры, супермаркеты, рестораны и кафе.

2. Коммерческая недвижимость на первых этажах новостроек (торгово-складские помещения, кафе, рестораны, офисы и т.д.).

3. Коммерческая недвижимость на первых этажах и в подвальных помещениях объектов вторичного жилья.

4. Бизнес-центры (офисы, фитнес-центры, кафе, магазины и т.д.).

Стоимость зависит от района, в котором расположены объекты. Коммерческая недвижимость на первых этажах новостроек в лучших районах может доходить до $2,5-3 тысяч за квадратный метр, и спрос на нее остается стабильно высоким. Цены на вторичном рынке нежилой недвижимости, даже в «востребованных районах», значительно отличаются. Потолок — $700-800 за квадратный метр. Могут просить и больше, но продаваться такая недвижимость будет очень долго. Арендовать помещение площадью 130 квадратных метров на первом этаже ненового дома, например, под кафе, можно за $700-1000 в месяц. Естественно, чем дальше помещение от центра города, тем оно дешевле. Во многих бизнес-центрах имеются пустующие площади — предложение на офисы в Ташкенте пока превышает спрос.

Несмотря на это, в планы городских властей входит строительство нескольких деловых центров, аналогичных Ташкент-сити. Например, в районе бывшего парка Победы (Ташкентленд, Узэкспоцентр) намечается создание Техноцентра. По слухам, Узэкспоцентр (бывший ВДНХ) будет снесен.

Теперь о главной стройке столицы. Есть информация о том, что некоторые бизнес-структуры привлекаются к финансированию строительства Ташкент-сити в добровольно-принудительном порядке. Эксперт и научный сотрудник Школы Восточных и Африканских исследований Алишер Ильхамов предположил, что при строительстве Ташкент-сити расчет делается не на экономический эффект, а на репутацию. Кроме того, он высказал подозрение о том, что в значительной степени инвестиционная программа проекта осуществляется по теневым схемам. По этой версии большинство иностранных инвесторов, выигравших лоты, фактически контролируются предпринимателями из Узбекистана.

Визуализация проекта «Ташкент-сити». Иллюстрация с сайта Nuz.uz

Мы обратились к собственным источникам, которые на условиях анонимности предоставили инсайдерскую информацию. Согласно этим данным, большая часть Ташкент-сити так или иначе принадлежит градоначальнику. Джахонгир Артыкходжаев контролирует застройщиков и девелоперов, в число которых входят компании Discover, Akfa Dream World LLC, Dream city и Real House. (До назначения в хокимият Артыкходжаев возглавлял ГУП Tashkent-city. — Прим. «Ферганы».) Наш собеседник добавил, что на коммерческую недвижимость в Ташкент-сити наблюдается повышенный спрос — большинство торговых площадей, развлекательных зон, складов уже выкуплены. Подобная ситуация наблюдается на рынке жилья. Практически все квартиры обрели владельцев еще на начальной стадии проекта.

Однако это не значит, что предполагаемый успех Ташкент-сити может служить индикатором для других деловых центров и кварталов, особенно в областях Узбекистана. Есть несколько ключевых составляющих Ташкент-сити, которые теряют значимость в регионах.

Во-первых, в столице сконцентрирована вся деловая жизнь республики, финансы и человеческий капитал. Между Ташкентом и регионами сохраняется колоссальный разрыв в уровне жизни, образования и других сферах.

Во-вторых, проекту Ташкент-сити уделяется особое внимание со стороны высшего руководства страны. Это вопрос репутации и, если хотите, реклама инвестиционной привлекательности страны. Власти любыми средствами будут добиваться успешного завершения проекта и последующего его стабильного функционирования.

В-третьих, ответственность за этот проект возложена на Джахонгира Артыкходжаева — нынешнего хокима Ташкента, который имеет немалый опыт в бизнес-администрировании, умеет организовать работу и мобилизовать капитал.

Стройплощадка одного из объектов «Ташкент-сити». Фото с сайта Uznews.uz

Насколько успешными будут аналогичные проекты в других уголках республики — вопрос остается открытым. При относительно небольшом объеме экономики Узбекистана сложно прогнозировать лавинообразный спрос на офисы и прочую нежилую недвижимость где-нибудь, например, в Фергане или Намангане. Здесь можно провести аналогию со спортивными объектами. Недавно в Узбекистане сверху был организован заказ на строительство большого числа спортивных сооружений. Если в Ташкенте они востребованы, то в Намангане и других городах площадки остаются полупустыми. Скорее всего, клоны Ташкент-сити в областях ждет та же участь.

Жилая недвижимость

Новую жилую недвижимость можно разделить на три сегмента: жилье премиум-класса, среднего ценового сегмента и социальное жилье.

Цены на жилую недвижимость, например, в том же Ташкент-сити, на стадии проекта начинаются от $1000 долларов за квадратный метр. Причем самые низкие цены на квартиры — домах, расположенных ближе к проезжей части. Дороже те квартиры, которые расположены не на самых верхних этажах. Здесь и инфраструктура дорогая. К примеру, место на стоянке стоит от $1700. Цены на премиальную недвижимость в других новостройках приблизительно одинаковые.

В среднем ценовом сегменте цена 1 квадратного метра составляет $550-600 долларов. Такие дома можно, например, увидеть в районе Паркентского рынка. Аналогично премиальному сегменту, расходы зависят от конкретного расположения квартиры и этажа.

Цена на социальное жилье приблизительно на 40-50% ниже, чем на недвижимость среднего класса.

Покупатели премиальной недвижимости в Ташкенте предпочитают расплачиваться сразу, максимум, пользуются отсрочкой — 50% стоимости вносят изначально, остальное доплачивают в течение 18 месяцев. Аналогичным образом вынуждены рассчитываться покупатели жилья среднего класса. После унификации обменных валют курсов в конце 2017 года и роста ставок по кредитам брать ипотеку невыгодно. Ставка для лиц, не пользующихся льготами, составляет 18-20%.

В Ташкенте и регионах действует программа предоставления льготных ипотечных кредитов для приобретения социального жилья малоимущими и молодыми семьями. Существуют определенные критерии отбора льготников. Для получения ипотеки им нужно обратиться в органы местной власти по месту жительства и, видимо, как-то доказать свое небогатое финансовое положение и необходимость в крыше над головой. В этом случае ставки ипотечных кредитов начинаются от 7% годовых, период возврата денег — до 20 лет. Источником финансирования является кредитная линия «Халк банка» (Народного банка), а вернее, накопительные пенсионные счета граждан, пополняемые обязательными взносами в размере 1% от зарплаты. Фактически, льготные процентные ставки субсидируются за счет имеющих белые доходы трудящихся.

Строительство коммерческого объекта в Ташкенте. Фото пресс-службы президента Узбекистана

Подчеркнем, что спрос на жилую недвижимость премиум-класса стабильно растет за счет демонстрируемого властями либерального отношения к предпринимательскому сообществу. Второй президент независимого Узбекистана Шавкат Мирзиёев, в отличие от своего предшественника, в публичных выступлениях выражает поддержку бизнесменам, предостерегает правоохранительные органы от вмешательства и излишнего давления на бизнес. Многие богатые люди начинают выходить из тени, перестают бояться. На дорогах появились шикарные иномарки, стала продаваться элитная недвижимость, капитал, постепенно выходящий из тени, становится основным драйвером спроса на жилье премиум-класса. Но количество богатых покупателей все же ограничено. Не у всех застройщиков получились удачные проекты, немало комплексов так и не нашли своих жильцов. Некоторые из них выбрали не самое удачное месторасположение или не оправдали ожидания по качеству строительства. Подобная тенденция актуальна и для  недвижимости среднего ценового сегмента.

Чтобы стимулировать спрос, руководство страны приняло решение разрешить постоянную прописку в Ташкенте гражданам из регионов Узбекистана, приобретающим жилье в новостройках. Снос старого жилого фонда также является источником дополнительного спроса на первичном рынке недвижимости. Ведь гражданам, оставшимся без собственных стен, нужно где-то жить, и они вынуждены покупать квартиры и дома.

Отвод земли под строительство в Ташкенте производится на определенных условиях. Застройщикам предлагают благоустроить городскую территорию (построить дорогу, разбить парк, создать какой-либо объект городской инфраструктуры) или предоставить 15% от жилого фонда городскому хокимияту. С владельцами домов и объектов, подлежащих сносу, девелоперы должны договариваться самостоятельно. В этом случае пострадавшим от «строительного бума» предоставляется либо денежная компенсация, либо альтернативная жилплощадь. Логично, что при таком раскладе выигрывают компании, у которых много объектов в разных местах города, например, Golden House. Не обходится и без эксцессов с обеих сторон. Например, некоторые девелоперы пытаются использовать административный ресурс и оказать давление на тех, чьи дома подлежат сносу, при помощи чиновников и милиции. Но большая часть все же стремится договориться мирно.

Искусственно разогреть рынок социального жилья куда сложнее, но власти на местах пытаются справиться с этой задачей любыми способами. При этом никто не думает о качестве построек.

Например, в городе Ахангаране, что в Ташкентской области, пятиэтажные социальные дома были возведены за три месяца, и многие из них уже начали сыпаться. За стенкой из фасадных кирпичей кладка из старого кирпича, купленного в подлежащих сносу домах, — и это считается нормальным. Стоимость трехкомнатной квартиры в таком доме, площадью 67 квадратных метров, составляет $22-24 тысячи, что для жителей Ахангарана непомерно высоко. В этом городе можно купить более качественную «трешку» большей площади с евроремонтом за $10-15 тысяч.

Но ведь если дома выросли, их надо продать во что бы то ни стало. Местные власти с этой целью затеяли массовый снос махаллинских домов и заодно объектов общепита. Взамен стали предлагать квартиры в социальных новостройках. Тут же от представителей ахангаранского хокимията начали звучать настойчивые предложения оформить кредит, без которого стать новоселом нереально: компенсация за дом, уничтоженный бульдозером с благими намерениями, составляла около $730 за каждого прописанного. Граждане вынуждены обживать новые углы, а местные чиновники могут с гордостью отчитаться о темпах строительства.

Вообще, подобная «показуха» здесь — обычное дело. Весь Узбекистан обсуждал выстроенную в Ахангаране «потемкинскую деревню» в честь проезда по трассе высоких гостей — президентов Узбекистана и России. В магазины, расположенные на первых этажах и вдоль дороги, были завезены товары, взятые в долг и на время. На следующий день продукты и вещи были возвращены владельцам. Рабочие-строители в окнах незаселенных домов развесили жалюзи и занавески, изображали счастливых новоселов.

Малоэтажные новостройки в Ташкенте. Фото Андрея Кудряшова, «Фергана»

Нечто схожее можно наблюдать и на селе. Проект «Строительство типовых домов в сельской местности» был начат во времена правления Ислама Каримова и продолжается до сих пор. Источником финансирования являются собственные средства граждан и кредиты, предоставляемые «Кишлок курилиш банком». Типовые дома стоят в одну линию, под палящим солнцем и металлическими крышами, и расположены они там, где нет деревьев. Нормы и правила в Узбекистане ограничивают использование в качестве кровли металлических поверхностей, но для данного проекта были сделаны исключения. Покупателей пытаются привлечь налоговыми льготами, подрядчикам предоставляют цемент и некоторые другие стройматериалы по льготным ценам, зачастую ниже себестоимости. В итоге дом стоит от $26 тысяч. Хокимы настойчиво рекомендуют руководителям крупных предприятий вне зависимости от форм собственности предоставлять работникам займы для выплаты первого взноса, так как для большинства жителей регионов это непосильная сумма. Увы, но кажется, время уютных, утопающих в зелени узбекских одноэтажных махаллей безвозвратно уходит в прошлое. На смену им приходят однообразные здания, которые грозят их владельцам долговой ямой.

Прибыль и качество

Девелоперский бизнес позволяет неплохо зарабатывать. Но чтобы достичь успеха на этом рынке, необходимо не только владеть административным и финансовыми ресурсами, но и обеспечить надлежащее качество строительства. Высокая маржа привлекает очень многих. В Ташкенте себестоимость нового строительства (по переменным затратам: материалы, оплата рабочих на объектах и т.д.) почти в два раза ниже продажной цены.

А как же качество? На самом деле об этом мало кто задумывается. Возможность заработать много и сразу порождает коррупцию в районных хокимиятах, выдающим земельные участки и разрешение на строительство даже не имеющим никакой истории и репутации фирмам. Новые застройщики, в том числе из регионов, входят в высокомаржинальный бизнес, пытаясь конкурировать по цене, но не по качеству. К сожалению, власти здесь поступают по принципу «пока гром не грянет». Лишь недавняя трагедия, связанная с гибелью людей, задохнувшихся от угарного газа в социальной трехэтажной новостройке, заставила чиновников обратить внимание на нарушения при проектировании и строительстве социального жилья в Ташкенте.

Логично предположить, что в ситуации бурного роста строительства выиграют крупные компании, который обладают штатом профессионалов, собственным проектным институтом, лабораторией для определения качества строительных материалов и так далее. Безусловно, преимущество на стороне таких игроков бизнеса, как Golden House, которые являются частью финансово-промышленной группы и могут с минимальными рисками продавать недвижимость в кредит через свои банки (в данном случае Orient Finance Bank). Неплохо продают и такие компании как Murad Building и Tulpor Invest. Однако в Узбекистане не всегда работают законы рынка, порой взятка или связи с «нужными начальниками» способны значительно изменить расстановку сил.

И в заключение хочется пожелать, чтобы застройщики и должностные лица, дающие им право возводить жилые комплексы, рестораны, офисные небоскребы, дворцы и прочее в своей деятельности руководствовались не жаждой наживы, а здравым смыслом. И главное — не трогайте исторически значимые здания, оставьте грядущим поколениям памятники архитектуры, не уродуя их стеклянными гробами и пафосной позолотой.