Кабала в квадрате

Ипотеку часто называют финансовой кабалой. Тут сложно не согласиться – деньги большие, выплачивать приходится подолгу, порой обязательства переходят по наследству. Но для жителей новостроек, возведенных в Сергелийском районе, на окраине Ташкента, ипотека – это кабала в квадрате. Причем и в переносном смысле, так как из-за роста стоимости «квадрата» (квадратного метра) жилплощади долги перед банком могут увеличиться вдвое, если не больше.

А начиналось все благими намерениями. Власти Узбекистана решили обеспечить жильем малоимущих ташкентцев. Так, в начале 2017 года появилась программа строительства доступных по цене квартир. Процесс доверили курировать инжиниринговой компании «Узшахар курилиш инвест». Жилье реализовывали на условиях льготной ипотеки сроком на 20 лет. Стоимость одного квадратного метра была установлена на отметке 2,8 млн сумов (ориентировочно $100 — это 840 тысяч сумов). Для удобства населения банк предоставил детальную таблицу с указанием первоначального взноса, выплат на время трехлетнего льготного периода и последующего времени с учетом этажности, количества комнат и общей площади квартиры.

Началась масштабная стройка, люди стали въезжать в новенькие квартиры. Но вскоре выяснилось, что банкиры и застройщики позволяют себе менять правила по ходу игры. В частности, увеличивать стоимость квартир и размер ипотечных платежей.

Для примера рассмотрим историю семьи Рахимкуловых. Документально собственником квартиры является мать двоих детей Зульфия Рахимкулова, учительница, получающая 1,2 млн сумов. Ее муж работает в больнице санитаром с окладом 800 тысяч сумов. В семье проживает еще престарелая свекровь, пенсия которой из-за отсутствия трудового стажа составляет около 400 тысяч. Совокупный доход – 2,4 млн в месяц. Официально семья признана малоимущей.

Когда Рахимкуловы ввязались в ипотеку, условия были такими: первоначальный взнос 40% от цены трехкомнатной квартиры (56,3 кв. м) на втором этаже, что составило около 64 млн сумов (появились в семье от продажи старого дома свекрови), а также выплаты в течение льготного периода в размере 570 тысяч в месяц. Такой расклад семейный бюджет выдерживал. Но после повышения стоимости «квадрата» жилплощади до 4,3 млн сумов Рахимкуловы будут вынуждены отдавать в банк примерно 1,5 млн ежемесячно, то есть свыше 50% общих доходов. Как жить на остаток, чем питаться и кормить детей – неизвестно.

История этой семьи типична для многих сергелийских ипотечников, которые рискуют оказаться в беспросветной финансовой яме.

В поисках справедливости

Положение вещей заставило жильцов доступных квартир, которые оказались «золотыми», выйти на улицу в поисках справедливости. В соцсетях и мессенджерах быстро распространились видео митингов и встреч с начальниками различного ранга, заверяющими, что «все будет хорошо».

Новостройки в Сергели. Фото с сайта Darakchi.uz

Но напряжение росло. Неудовлетворенные встречей с хокимом (мэром города), который ничего по существу не пояснил, жители отправились искать справедливости к Сенату (парламенту). Несанкционированный митинг пришли «угомонить» сотрудники нацгвардии. На встречу с собравшимися никто из чиновников и депутатов не вышел. Народ попросили сесть в автобусы, пообещав отвезти в хокимият на встречу с властями. Но вместо этого их доставили в Сергели.

Жители, объединившись в Telegram-группе, вместе обсуждают нарастающие проблемы, делятся ходом процесса и негодуют по поводу качества строительства. Почти каждый вечер они собираются около своих домов для обсуждения, но хокимият, отслеживая переписку в их группе, отправляет на собрания представителей органов правопорядка, которые всех разгоняют. Программу «Доступное жилье для малоимущих семей и инвалидов» острословы предлагают переименовать на «жилье для обреченных».

Своеобразно на митинги и собрания отреагировали сотрудники Министерства юстиции Узбекистана. Они как бы невзначай опубликовали в рубрике «Вы знаете что» в своем Telegram-канале следующую информацию: «Нарушение порядка организации или проведения собраний, митингов, уличных шествий или демонстраций влечет административный арест до пятнадцати суток. То же правонарушение, совершенное организатором действия повторно после применения административного взыскания, влечет уголовную ответственность. При этом в качестве максимального наказания предусмотрено лишение свободы до 3 лет. Кроме того, предоставление участникам несанкционированных собраний, митингов, уличных шествий и демонстраций помещений или другого имущества (средств связи, множительной и другой техники, оборудования, транспорта) или создание иных условий для проведения таких мероприятий влечет наложение штрафа на граждан в размере до 20 млн 273 тысяч сумов, а на должностных лиц — до 30 млн 409 тысяч сумов». Что ж, ненавязчиво и доступно.

Дело дошло до премьер-министра республики. Абдулла Арипов, изучив вопрос, пообещал недовольным гражданам в течение месяца «минимизировать» стоимость жилья, определив «объективные» цены. Неизвестно, о какой скидке идет речь, но вряд ли она будет существенной. Ведь, пожалуй, основное, то, что глава правительства четко дал понять, – возврат к первоначальным ценам невозможен. Причиной названо увеличение расходов на импортные стройматериалы.

Цены для измены

Стоимость жилплощади изменила та самая компания «Узшахар курилиш инвест», сославшись на результаты проведенной экспертизы. На чем основывались эксперты и кто именно входит в их число, остается тайной. Об этом не говорится и в письме, распространенном в социальных сетях, – в нем инжиниринговая компания предупреждает банки о повышении цены за «квадрат» доступного жилья. Кстати, оно датировано декабрем 2018 года.

Активисты провели свое собственное расследование и выяснили, что на стоимость «квадрата» повлияли не только импортные стройматериалы, подорожавшие в 2018 году на 185,5% в сравнении с предыдущим годом, но и другие причины. В частности, оказалось, что «Узшахар курилиш инвест» имеет задолженность перед банком по кредитам и сейчас вынуждена выплачивать пеню, которую переложили на плечи жильцов, включив в стоимость квартир.

Понятно, что любой клиент банка мог бы, козыряя подписанным ипотечным договором, доказать, что повышение цен его не волнует. Стоимость, расчеты, процентные ставки – все до мельчайших подробностей обычно прописано в таких документах. Но беда в том, что у малоимущих семей, заселившихся в доступные новостройки, кроме ордера об оплате первоначального взноса, нет никаких бумаг по ипотеке, им не дали даже кредитные договоры. Это позволяет банкам не только менять условия соглашения по ходу пьесы, но и навязывать свою страховку, которая, по словам жильцов, примерно на 1 млн сумов выше стандартных тарифов на данный вид страхования.

Тем временем из-за отсутствия документов жильцы не могут получить лицевые счета на обслуживание в коммунальных службах – Энергосбыт, Горгаз, Водоканал и прочих. По их словам, оплату жилищно-коммунальных услуг они производят по квитанциям, которые им выдает территориальный ЖЭК, но доходят ли платежи до вышеупомянутых служб — неизвестно.

Остается только удивляться, как граждане согласились на все это и отдали первоначальный взнос (почти для всех семей это состояние) какому-то банку. Зато есть крыша над головой. Но надолго ли?

Письмо от куратора проекта банкам о повышении стоимости квадратного метра. Фото "Ферганы"

Налицо прямое нарушение не только прав человека, но и буквы закона. А конкретно — статьи 12 закона Республики Узбекистан «Об ипотеке», согласно которой «договор об ипотеке (включая последующие) должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным».

Конфликт в Сергелях не будет исчерпан, пока не будут выполнены четыре условия:

1) жильцам должны выдать на руки договоры ипотеки, которые прошли государственную регистрацию и устраивают их по графику и сумме платежей;

2) также им следует выдать на руки кадастровый паспорт или выписку из реестра, подтверждающие их право собственности (с ограничением на срок погашения кредита);

3) необходимо провести независимую экспертизу качества выполненных строительных работ и сравнительный анализ с затратными отчетными сметами, показывающий реальную себестоимость одного квадратного метра этой жилплощади;

4) застройщик должен исправить недочеты, допущенные при строительстве, за свой счет. А качество оставляет желать лучшего. К примеру, один из жильцов, устав ходить по плавающему ламинату, решил его перестелить. Каково же было его удивление, когда, вскрыв подложку, он обнаружил под ней вместо гладкой бетонной стяжки утрамбованный песок.

Вопросы без ответов

Мысль о том, обоснованным ли было повышение цен на доступные квартиры, вызвала ряд вопросов, на которые пока нет ответа.

Например, такой: почему «Узшахар курилиш инвест» сразу не установила адекватные цены? В своем сообщении кураторы программы строительства сослались на то, что в стране в сентябре 2017 года произошла либерализация валютного рынка. Но в этом же сообщении сказано, что первоначальный прайс-лист был утвержден в октябре того же года. Значит, рост курса доллара с четырех тысяч сумов до восьми тысяч утвердившие прайс-лист начальники не заметили? Причем сомнительно, что до того бизнесмены вели расчеты на основе официального курса.

Кроме того, неужели руководство «Узшахар курилиш инвест» не знает о существовании таких процессов, как инфляция, повышение таможенных ставок, рост цен на стройматериалы и прочего? Почему эти факторы нельзя сразу учесть при формировании цены, ведь дома строятся не за один месяц?

Самое интересное кроется в списке учредителей инжиниринговой компании, которая ни разу не частная лавочка, а настоящая госмашина. Знакомые названия: Фонд реконструкции и развития Республики Узбекистан – 61%; АО «Узметкомбинат» – 10 %; АО «Кызылкумцемент» – 10%; НСК «Узбекинвест» – 10%; АКИБ «Ипотека банк» – 9%. Не нужно быть Шерлоком Холмсом, чтобы догадаться, зачем здесь представлены металлургический комбинат и цементный завод. Кстати, оконные рамы наверняка тоже не импортные – ведь в Ташкенте успешно функционирует предприятие Akfa, полностью обеспечивающее внутренний рынок стеклопакетами. Вопрос: действительно ли так много импортных стройматериалов применяется при строительстве не отличающихся высоким качеством сергелийских домов?

К тому же компания «Узшахар курилиш инвест» имеет целый пакет льгот и преференций. Но почему-то даже за счет средств главного учредителя не желает компенсировать дополнительные расходы и взваливает их на граждан своей же страны. Заметим, малоимущих.

Хокимият Ташкента, вмешавшись в конфликт, первым делом пообещал создать рабочую комиссию, чтобы изучить жалобы сергелийских ипотечников. Дело похвальное, но посмотрите на состав комиссии – сотрудники Минстроя, «Узшахар курилиш инвеста», банков… То есть те, на чьи действия жалуются граждане, и будут оценивать свои решения. А где представители общественности, независимые правозащитники, негосударственные, может быть, даже иностранные эксперты по строительству?

Еще один вопрос: почему молчит Центробанк республики? В начале года регулятор запретил коммерческим банкам заключать кредитные договоры, предполагающие изменение в одностороннем порядке процентной ставки по кредитам или депозитам, так как это является нарушением прав потребителей. В том же сообщении ЦБ говорилось, что в случае выявления в договорах условий, противоречащих интересам потребителей банковских услуг, к банку будут приняты жесткие меры в соответствии с действующим законодательством. Вопрос: отказ клиенту в предоставлении кредитного договора, изменение его условий в одностороннем порядке – разве это не нарушение прав потребителя?

Уже не идет речи об омбудсмене, Минюсте и депутатско-сенаторских комитетах, которые должны руководствоваться объявленным президентом Мирзиёевым принципом «власть служит народу», но в сложной ситуации молчат. По крайней мере, их голоса в защиту рядовых жителей не слышны.

Похоже, пока в ситуацию не вмешается сам Мирзиёев и своим решением не урезонит «аппетиты» застройщиков, чиновников и банкиров, новым жителям Сергелей не стоит ждать ничего хорошего. В лучшем случае им придется платить все больше и больше, влезая в долги по полной программе, в худшем – их вынудят освободить квартиры и стать бомжами.